Кадастровая стоимость имущества определяется на основе методических рекомендаций Минэкономразвития России, утвержденных 30.12.2014г. и является одним из важнейших показателей для органов государственной власти, используемых при регулировании рынка недвижимости.
Принципы оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости отличаются от принципов рыночной стоимости. Кадастровая стоимость устанавливается на основе сравнения объекта оценки с обобщенной базой данных, где учитываются не только технические параметры объекта, но и локация, экономические и демографические данные региона, в котором находится объект.
Первое, что необходимо отметить – это то, что рыночная стоимость и кадастровая стоимость трудно сравнивать напрямую. Кадастровая стоимость служит для других целей, и, как правило, она ниже рыночной стоимости.
Первопричины разницы между кадастровой и рыночной стоимостью могут быть следующие:
1. Отсутствие информации о текущем состоянии объекта: В отличие от оценки на рынке, при оценке для определения кадастровой стоимости не предусмотрено личного осмотра объекта. Для проведения оценки используются информационные базы, данные ГИС (геоинформационной системы) и экспертные оценки. По этой причине кадастровая стоимость может быть ниже рыночной, если объект находится в плохом состоянии, что не учтено в экспертной оценке.
2. Ограниченное число объектов для сравнения: При определении рыночной стоимости учитываются цены, по которым продавались или сдавались в аренду объекты, аналогичные оцениваемому. Кадастровое же оценивание не предполагает привлечение этой информации.
3. Различные цели оценок: Рыночная оценка, как правило, проводится для того, чтобы определить конкретную цену на объект, которую владелец может получить при его продаже или сдаче в аренду на открытом рынке. Оценка для целей налогообложения или иных государственных нужд производится с учетом специальных методик, в которых не учитываются субъективные особенности объекта.
4. Недостаточная информация о многоквартирных домах: Проблема может возникнуть при оценке многоквартирных домов, так как кадастровая стоимость каждого объекта расчитывается исходя из значения жилой площади, а не из реальных стоимостных показателей.
5. Фиксированное время оценки: Кадастровая оценка проводится в определенные сроки и не учитывает изменения рынка недвижимости, его динамику и инфляционныепроцессы. Это значит, что кадастровая стоимость может не отражать текущую рыночную цену на объект, если с тех пор, как была проведена оценка, произошли значительные изменения на рынке.
6. Учет социальных аспектов: При оценке кадастровой стоимости учитываются и социальные аспекты, такие как доступность объекта для населения, наличие инфраструктуры, окружающей среды и т.д. Это может привести к тому, что кадастровая стоимость будет ниже рыночной, поскольку она учитывает не только стоимость объекта, но и его социальную значимость.
Несмотря на разницу между кадастровой и рыночной стоимостью, она имеет свои преимущества. Кадастровая стоимость используется для налогообложения, определения размера налогов и сборов, оценки средств на кредитование, разрешительной деятельности и управления государственными объектами недвижимости.
Таким образом, можно сделать вывод, что кадастровая стоимость имеет свои особенности, вызванные иной методикой оценки и различными целями, которые она преследует. Она не должна рассматриваться как единственный критерий при оценке стоимости объекта недвижимости, но является важным показателем, который необходим для решения различных государственных задач.